Lebenslanger Nießbrauch einfach erklärt (mit Beispielen)

Sie möchten den Ruhestand im Eigenheim verbringen, aber die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen? Dann kann ein Nießbrauchrecht eine sinnvolle Entscheidung sein. Zudem profitieren Nießbrauchberechtigte in dreierlei Hinsicht: sie können lebenslang in der Immobilien selbst wohnen, bei einer Vermietung die Einnahmen behalten und durch die Vermögensübertragung Schenkungs- und Erbschaftssteuer sparen.

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Ein Nießbrauch ist das Recht eine bestimmte Sache, etwa ein Haus oder eine Eigentumswohnung, ganz oder nur bestimmte Räume zu nutzen und den wirtschaftlichen Nutzen daraus zu ziehen. Insbesondere bei Immobilien wird ein Nießbrauch häufig vereinbart. Der Nießbrauchberechtigte ist nicht Eigentümer der Immobilie, kann aber die Immobilie lebenslang zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder auch vermieten und die Einnahmen behalten.

Nießbrauchrecht vs. Wohnrecht

Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigen die Immobilie nur für eigene Wohnzwecke zu nutzen. Gegenüber dem Wohnrecht beinhaltet ein Nießbrauch zusätzlich das Recht, auch den wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen.

Warum wird ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?

Ein Wohnrecht bzw. ein Nutzungsrecht könnte auch per Vertrag vereinbart werden. Doch wenn die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übergeht, dann kann der Nießbrauchsberechtigte seine Ansprüche nur gegenüber dem Vertragspartner und nicht dem neuen Eigentümer geltend machen. Wird der Nießbrauch dagegen ins Grundbuch eingetragen, dann besteht das Recht gegenüber dem jetzigen und allen zukünftigen Immobilieneigentümern.

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Die nachfolgenden Beispiele zeigen, wann ein Nießbrauch sinnvoll sein kann:

Beispiel 1: Nießbrauch bei einer vorgezogenen Erbregelung
Häufig möchten Eltern eine Immobilie schon vor ihrem Tod an die Kinder übertragen. Wenn die Eltern jedoch diese bei Bedarf noch selbst nutzen oder vermieten möchten, dann sollten sie sich einen Nießbrauch ins Grundbuh eintragen lassen. Damit bleibt das Nutzungs- und Vermietungsrecht bei den Eltern. Das Verfügungs- bzw. Verkaufsrecht geht an die Kinder über, da diese die neuen Eigentümer werden.
Beispiel 2: Mit Nießbrauch Steuern sparen
Immobilieneigentümer können Erbschaftssteuer sparen, wenn Immobilien bereits zu Lebzeiten in Verbindung mit einem Nießbrauch auf Angehörige übergehen. Ein Immobilienübertrag zu Lebzeiten ist eine Schenkung. Der Beschenkte muss Schenkungssteuer bezahlen, wenn der Wert der Immobilie den Freibeträge überschreitet. Liegt der Wert darunter, fällt keine Steuer an. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre erneut beansprucht werden. Der Gegenwert des Nießbrauch wird bei der Steuerberechnung vom Wert der Immobilie abgezogen. In vielen Fällen übersteigt der Wert des Nießbrauchs den aktuellen Verkaufswert der Immobilie und führt zu einer steuerfreien Schenkung.
Beispiel 3: Nießbrauch Pflege-/Altersheim
Ein Nießbrauch kann als Absicherung für das Alter sinnvoll sein. Wenn zum Beispiel die Nießbrauchberechtigten altersbedingt nicht mehr die Immobilie selbst bewohnen können. Dann können sie das Wohnrecht aufgeben, die Immobilie vermieten und mit den Einnahmen die Kosten für das Pflege- bzw. Altersheim verwenden.

Wann erlischt ein Nießbrauch?

In der Regel wird ein Nießbrauch auf Lebenszeit bestellt. In diesem Fall erlischt das Recht mit dem Tod des Berechtigten. Ein Nießbrauch kann aber auch befristet vereinbart werden. Dann ist eine Löschung zum Ablaufdatum möglich. Ein Nießbrauchrecht kann man nicht verkaufen oder vererben. Der Berechtigte kann jedoch jederzeit auf den Nießbrauch verzichten.

Was darf der Nießbrauchberechtigte nicht tun?

Ein Nießbrauchberechtiger ist kein Eigentümer der Immobilie. Deshalb darf er die Immobilie nicht verkaufen oder als Sicherheit für einen Kredit verwenden. Es ist ihm auch nicht erlaubt, die Immobilie wesentlich zu verändern oder zum Beispiel umzubauen. Kurzum: Er hat ein ähnliches Recht wie ein Mieter, aber nicht das Recht eines Eigentümers.

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Fazit:
Ein Nießbrauch kann in vielen Fällen eine sinnvolle Entscheidung sein. Die Vereinbarungen zu einem Nießbrauch sollte so detailliert wie möglich erfolgen und von einem Experten oder einem Notar begleitet werden. Zudem ist die Eintragung in das Grundbuch vorzunehmen. Ein Nießbrauchberechtiger erhält das Nutzungsrecht einer Immobilie. Er kann die Immobilie selbst bewohnen oder eine Vermietung vornehmen. In der Regel wird ein Nießbrauch lebenslang bestellt. Das Recht kann nicht verkauft oder vererbt werden.
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Robert Aschauer
Über den Autor: Robert Aschauer
Der erfahrene Finanzexperte Robert Aschauer schreibt für einfach-rente.de über die Themen Rente & Altersvorsorge. Er ist Dipl. Bankbetriebswirt (ADG), Financial Planer, Kreditanalyst und Ruhestandsplaner und hat langjährige Praxiserfahrung im Bankwesen und als unabhängiger Honorarberater.

Der Artikel "Lebenslanger Nießbrauch einfach erklärt (mit Beispielen)" wurde am 20.05.2019 von Robert Aschauer verfasst.

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