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Beleihungswert: Wie bewerten die Banken meine Immobilie?

Den Wert einer Immobilie schätzen Eigentümer, Kaufinteressenten oder kreditgebende Banken unterschiedlich hoch ein. Der Eigentümer sieht seine Immobilien durch die rosarote Brille und setzt den Höchstwert an, ein Kaufinteressent möchte möglichst wenig für die Immobilien bezahlen und versucht den Preis zu drücken, eine finanzierende Bank orientiert sich an einem nachhaltigen Wert der unter dem Kaufpreis liegt: dem Beleihungswert.

Bonität und Sicherheit

Bei der Kreditvergabe spielt die Bonität des Kreditnehmers (persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse) ein wichtige Rolle, aber die Zinskonditionen und die maximale Kredithöhe werden wesentlich von der Bewertungshöhe der Immobilie als Kreditsicherheit bestimmt. Die Banken bewerten Immobilien möglichst vorsichtig, da Sie im Verwertungsfall (Zwangsverkauf oder Zwangsversteigerung) mit deutlichen Abschlägen rechnen. Bei einer Kreditvergabe wird der Kreditnehmer mit den Begriffen Beleihungsobjekt, Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze konfrontiert. In diesem Fachartikel werden die Begriffe kurz erklärt.

Faktoren die den Wert einer Immobilie bestimmen

Lage (Mikro-/Makrolage), Baujahr, baulicher Zustand, Bauqualität, laufende Kosten, Funktionalität, Ausstattung, Nutzungsmöglichkeit und die Art der Immobilie bestimmen im wesentlichen den Wert einer Immobilie. Der tatsächliche Kaufpreis ist das Ergebnis von Angebot und Nachfrage und wird auch wesentlich von exogenen Faktoren (Konjunktur, Inflationsangst, Finanzierungskosten etc.) und Emotionen bestimmt. Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung in der Nähe seiner Eltern sucht, wird für die passende Wohnung eventuell einen etwas höheren Kaufpreis akzeptieren als ein Kapitalanleger, der nur die Rendite einer Immobilie als Kaufkriterium betrachtet. Die Nachfrage nach Immobilien wird auch von der Marktsituation bestimmt. So steigt in Zeiten niedriger Zinsen die Nachfrage und somit die Kaufpreise der Immobilien regelmäßig an.

Warum Banken Immobilien vorsichtig bewerten

Banken vergeben Kredite an Privatpersonen und Firmen zur Finanzierung von Immobilien. Die Volumen sind hoch und die Laufzeiten der Kredite in der Regel sehr lange. Mit der Kreditvergabe gehen die Banken Risiken ein, die sie möglichst gering halten möchten. Die finanzierende Immobilie dient in der Regel als Sicherheit gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Bei notleidenden Krediten haben die Banken die Möglichkeit, die Rückzahlung des Kredites über die Zwangsversteigerung der Immobilien zu sichern. Bei Zwangsverwertungen werden häufig keine Höchstpreise erzielt. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass zum Verwertungszeitpunkt eine schlechte Wirtschaftskonjunktur herrscht, und dadurch eine geringe Nachfrage nach Immobilien zu Kaufpreisabschlägen führt. Um möglichst kein Geld zu verlieren, versuchen die Banken bei der Kreditvergabe mit einem vorsichtigen Wertansatz (Beleihung) das Ausfallrisiko im Krisenfall weitgehendst zu verhindern.

Beleihungsobjekt und Beleihungswert

Als Sicherheit für einen Immobilienkredit werden Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen gerne als Beleihungsobjekt akzeptiert. Die Bank sichert den Kreditanspruch durch die Eintragung von Grundschulden auf dem jeweiligen Beleihungsobjekt. Die Bank orientiert sich beim Wertansatz am Verkehrswert bzw. aktuellen Immobilienwert. Davon wird ein Sicherheitsabschlag von 10 bis 15 % abgezogen. Der reduzierte Wert wird als Beleihungswert angesetzt. Die Bank geht davon aus, dass unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf dieser Beleihungswert erzielt werden kann. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

Beleihungsgrenze

Banken, Versicherungen und Bausparkassen dürfen nur bis zu einer bestimmten Grenze Immobilien beleihen und als Sicherheit ansetzen. Die Höhe der Grenze richtet sich nach gesetzlichen Vorschriften und internen Regeln der jeweiligen Bank. Die Beleihungsgrenze ist somit niedriger wie der Kaufpreis und hat Einfluss auf die Höhe des Darlehens. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze zwischen 40 und 80 Prozent des ermittelten Beleihungswert. Raiffeisenbanken, Volksbanken, Sparkassen, Bausparkassen und Geschäftsbanken verleihen bis zu 80 Prozent, Hypothekenbanken von 60 bis 65 Prozent und Lebensversicherungen von 40 bis 60 % des Beleihungswertes Darlehen.

Beleihungsauslauf

Die Höhe des Kredites im Verhältnis zum Beleihungswert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet. Liegt zum Beispiel der Kaufpreis (Verkehrswert) einer Immobilien bei 100.000 Euro, ziehen viele Banken von diesem Wert einen Risikoabschlag von 10 % ab. Das Ergebnis ist der Beleihungswert von 90.000 Euro. Benötigt der Kreditnehmer nur ein Darlehen von 54.000 Euro, dann beträgt der Beleihungsauslauf 60 %.

Rechenbeispiel:

Kaufpreis/Verkehrswert 100.000 Euro
./. Risikoabschlag 10.000 Euro
= Beleihungswert 90.000 Euro
Benötigter Kreditbetrag 54.000 (= 60 % aus dem Beleihungswert von 90.000 Euro)

Bis zu 60 % Beleihungsauslauf vergeben die Banken Top-Konditionen und bis zu 80 % gute Konditionen. Liegt die Finanzierung über der jeweiligen Beleihungsgrenze, wird der Kredit abgelehnt oder der Zinssatz wir um einen Risikoaufschlag erhöht.

Weitere Informationen zum Thema Beleihungswert gibt es auf kreditcoaching.de.

Fazit:
Die Banken versuchen den Wert einer Immobilie möglichst vorsichtig anzusetzen. Der Beleihungswert liegt meist 10 bis 15 Prozent unter dem Kaufpreis oder aktuellen Verkehrswert. Kredite werden je nach Bankengruppe nur bis zu einer internen Beleihungsgrenze vergeben. Das Verhältnis Kredithöhe zum Beleihungswert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet. Übersteigt der Beleihungsauslauf nicht die 60 Prozent, haben Kreditnehmer die Chance auf Top-Konditionen. Liegt der Beleihungsauslauf über 80 Prozent, wird der Kredit abgelehnt oder es erfolgen Zinsaufschläge. Die Beleihungsregeln ergeben Spielräume beim Wertansatz.

Der Artikel "Beleihungswert: Wie bewerten die Banken meine Immobilie?" wurde am 01.12.2013 verfasst.


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