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Die Immobilie als Geldanlage: Ist das immer eine gute Entscheidung?

Immobilien sind für Kapitalanleger in vielen Regionen Deutschlands sehr teuer geworden. Niedrige Kreditzinsen, steuerliche Anreize, die Aussichten auf einen Gewinn beim Wiederverkauf, die Angst vor einer Geldentwertung und die Minizinsen auf Sparbuch & Co. locken immer noch viele Kapitalanleger an. Immobilien haben einen guten Ruf als Anlageobjekt und zählen für die meisten Bundesbürger immer noch zu einer soliden und ertragsreichen Geldanlage. Doch stimmt das noch? Sind Immobilien als Kapitalanlage immer noch ein gutes Geschäft und sind Immobilienanlagen für die Altersvorsorge geeignet?

Welchen fairen Marktwert hat eigentlich eine Immobilie?

Viele Faktoren (Funktionalität, Baujahr, baulicher Zustand, Bauqualität, laufende Kosten etc.) bestimmen den individuellen Wert einer Immobilie. Den maßgeblichen Verkaufspreis von Immobilien und das allgemeine Preisniveau am Immobilienmarkt bestimmt aber letztendlich die Kombination aus Angebot und Nachfrage (Marktwert). Der Preis von Immobilien ist wie bei jedem Wirtschaftsgut abhängig von der nachgefragten Menge. Aktuell haben wir am Immobilienmarkt einen Nachfrageüberhang; d.h. viele Kaufinteressenten treffen auf ein überschaubares Immobilienangebot. Es wird mehr nachgefragt, als angeboten ist. Die Preise sind deshalb in den zurückliegenden Jahren sehr stark angestiegen. Wer bereit ist den hohen Preis zu bezahlen, bekommt den Zuschlag. Das kann zu Übertreibungen und führen. Bei extremen Marktsituationen sprechen die Experten von einer Immobilienblase.

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Warum werden immer wieder überhöhte Preise bezahlt?

Ein finaler Preis für eine Immobilie kommt zustande, wenn sich der Verkäufer und Käufer über den Wert (Preis) einer Immobilie einig werden. In Zeiten eines Nachfrageüberhangs kommt es immer wieder vor, dass Eigennutzer oder Kapitalanleger den Weg der Tugend verlassen und überhöhte Preise für eine Immobilie bezahlen. Warum ist das so?

Zwei Beispiele:

Beispiel 1: Erhöhter Wertansatz durch Eigennutzer

Kaufinteressenten lassen sich beim Wertansatz häufig von individuellen und emotionalen Faktoren und nicht immer von rationalen Fakten beeinflussen. Befindet sich zum Beispiel die nachgefragte Immobilie im "Lieblings-Stadtteil" des Kaufinteressenten, an dem Standort an dem er schon immer leben wollte und er sich super wohl fühlt, dann besteht eine große Bereitschaft auch einen höheren Preis für die Traumimmobilie am Traumstandort zu bezahlen.

Beispiel 2: Erhöhter Wertansatz durch Kapitalanleger

Kapitalanleger sollten beim Immobilienkauf kaufmännisch denken und sich sehr stark nur an die realistischen Renditechancen einer Immobilie orientieren. Doch auch hier kommt es immer wieder zu Verwerfungen. Sucht zum Beispiel ein Kapitalanleger schon länger nach einem geeigneten Anlageobjekt, hat bereits viel Zeit und Nerven für die Immobiliensuche investiert und hat Angst vor weiter steigenden Immobilienpreisen, dann besteht auch hier die Gefahr überhöhte Preise zu bezahlen.

Kreditzinsen beeinflusst das Nachfrageverhalten

Niedrige Kreditzinsen in Verbindung mit einer großzügigen und offenen Kreditvergabepolitik erleichtern Kaufinteressenten wesentlich die Immobilienfinanzierung und befeuern so zusätzlich die Immobilienpreise. In Zeiten niedriger Kreditzinsen steigen tendenziell die Immobilienpreise. Die Leute flüchten aus den Minzins-Anlagen (Sparbuch & Co.) und investieren in Immobilien. Für viele wird ein Immobilienkauf erst durch niedrige Zinsen möglich.

Wie bewerten Banken Immobilien?

Da die Banken die Kreditvergabe regeln, sollten wir kurz auf den Immobilienbewertungsansatz der Banken eingehen. Banken ermitteln den Wert einer Immobilie über nachvollziehbare Bewertungsfaktoren (Nettokaltmieten, Normalherstellungskosten, Bodenrichtwerte etc.). Eigene Spezialisten (Sachverständige) ermitteln im Rahmen eines normierten Wertermittlungsverfahrens einen möglichst realistischen und nachhaltigen Wert einer Immobilie. Bei der Höhe der Kreditvergabe orientieren sie sich dabei am sogenannten Beleihungswert. Dieser Wert ist ein nachhaltiger Wertansatz und liegt in der Regel unter dem Kaufpreis einer Immobilie.

Achtung: Auch bei Immobilien liegt der Gewinn im Einkauf!

Eine einfache Kaufmannsregel sagt: "Im Einkauf liegt der Gewinn". Aktuell scheinen das viele Kaufinteressenten von Immobilien zu vergessen oder einfach zu ignorieren. Wurden noch vor einigen Jahren Immobilien verschmäht, wenn der Kaufpreis über dem 17-fachen der Jahresnettokaltmiete lag, so sind aktuell am Immobilienmarkt auch Kaufpreisforderungen von über dem 40fachen der Jahresnettokaltmiete vorzufinden.

Eine weitere unangenehme Entwicklung: Das Bieterverfahren!

Verkäufer nennen keinen Kaufpreis, sondern fordern Interessenten dazu auf Höchstpreise im Rahmen eines Bieterverfahrens anzugeben. Meist geht ein Bieterverfahren über mehrere Runden und verleitet Kaufinteressenten für Immobilien extrem überhöhte Preise zu bezahlen. Die Angst erneut bei einer passenden Immobilie nicht zum Zuge zu kommen und die direkt vor Augen geführte Konkurrenzsituation kann dazu führen, dass zu hohe und unüberlegte Gebote abgegeben werden. Beim Bieterverfahren werden von Kaufinteressenten meist höhere Preise bezahlt als bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf.

Beim Immobilienkauf immer cool bleiben

Beim Immobilienkauf geht es immer um sehr viel Geld. Die Immobilie, Kapitalanlage oder Eigennutzung, ist letztendlich immer eine Geldanlage und nur dann eine gute Sache, wenn für den Kapitaleinsatz ein vernünftiges Objekt erworben wird und langfristig eine gute Realrendite erzielet werden kann. Und das nach Möglichkeit ohne großen Zeitaufwand und Ärger.

Die Immobilien als Kapitalanlage und für die Altersvorsorge

Anlageentscheidung – auch in eine Immobilie – sollte möglichst immer emotionslos und nüchtern erfolgen. Bietet eine Immobilie keine vernünftige Rendite/Anlagemöglichkeit, oder passt das Objekt einfach nicht, dann sollten Kapitalanleger andere Anlageklassen den Vorzug geben und Eigennutzer lieber etwas länger suchen.

Anhand der folgenden Kurz-Checkliste können Kapitalanleger eine Immobilienanlage vernünftig prüfen:

  • Wie hoch sind die Kauf-/Kaufnebenkosten und damit die Gesamtinvestitionssumme?
  • Wo liegt die Mietrendite bzw. Gesamtrendite der Immobilien?
  • Welcher Widerverkaufspreis ist realistisch?
  • Welchen Aufwand bzw. zusätzliche Investition erfordert das Objekt?
  • Mit welchen steuerlichen Auswirkungen ist zu rechnen?
  • Wie wirkt sich die Kreditfinanzierung auf die Rendite aus?
  • Wo liegt das Wertentwicklungspotential der Immobilie?
  • Welcher Eigenkapitaleinsatz ist sinnvoll?
  • Wie ist die nachhaltige Vermietbarkeit?
  • Welcher Finanzierungsaufbau ist wirtschaftlich sinnvoll?
Fazit:
Immobilien sind dann als Kapitalanlage immer noch ein gutes Geschäft und auch für die Altersvorsorge geeignet, wenn beim Kauf bestimmte Punkte und Regeln beachtet werden und ein realistischer Kaufpreis vorliegt. Im Einkauf liegt der Gewinn – diese Regel hat besonders für Kapitalanleger eine große Bedeutung, die sich häufig nach einer vergleichsweisen kurzen Haltedauer (zum Beispiel 10 oder 15 Jahren) von der Immobilie wieder trennen. Dementsprechend wichtig ist es, sehr genau auf den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu achten und nicht überhöhte Preise zu bezahlen. Häufig ist es besser etwas länger und intensiver nach der richtigen Immobilie zu suchen, als sich von emotionellen Gründen treiben zu lassen oder extrem überhöhte Preise zu bezahlen.

Der Artikel "Die Immobilie als Geldanlage: Ist das immer eine gute Entscheidung?" wurde am 06.02.2017 verfasst.


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